住宅ローン計算 — 元利+税+保険+管理費
物件価格・頭金率・金利・期間と、年間固定資産税・年間火災保険料・月額管理費を入れると、実際の月々の住居費総額が表示されます。
- 元利返済（P&I）
- ￥2,023
- 固定資産税
- ￥400
- 保険料
- ￥100
- 頭金
- ￥80,000
- 借入元金
- ￥320,000
- 総利息
- ￥408,142
仕組み
「PITI」とは何か
PITI は Principal（元金）+ Interest（利息）+ Tax（税）+ Insurance（保険）の頭文字で、米国の住宅ローン月額の標準4要素を指します。多くの借主は元利返済（P&I）だけを見て住居費を20〜40%過小評価してしまいます。本ツールでは固定資産税（物件価格の0.5〜2.5%/年）、火災保険料（年額）、頭金20%未満時のPMI（民間ローン保証）を全て含めます。
日本では PMI に直接対応する制度はありませんが、フラット35の事務手数料・団体信用生命保険料がそれに近い役割を果たします。本ツールの PMI は米国向けで、日本で使う場合は「保険料」欄に団信・火災保険を合算して入れてください。
頭金率が大きく効く理由
頭金20%は米国で「PMI回避」の歴史的閾値です。これ未満だと月100〜300ドルの PMI が発生し、エクイティ22%到達まで続きます（20%で要請可）。数年で数千ドルに達するため、頭金を増やせば実質的に節約になります。
頭金が大きいほど借入元金が減り、長期の総利息も減ります。例: 4000万円・6.5%・30年。頭金20%なら借入3200万円、総利息約4080万円。頭金5%なら借入3800万円、総利息約4850万円。約770万円の差です（PMIは別）。
本ツールの使い方
固定資産税: 自治体の税率を確認するか、米国なら1〜2%が全国平均の目安。火災保険料: 年1〜2万円が日本の戸建ての目安。管理費・修繕積立金: マンションのみ該当（戸建ては0）。
保守的な予算組みのために、想定金利を現行レートより少し高めにしてシミュレーションするのがおすすめです。住宅ローン金利は契約時期で変動するため、変動リスクの織り込みが大切です。諸費用（物件価格の3〜10%）は本ツールには含まれていないので、別途計画してください。
よくある質問
›通常のローン計算との違いは?
本ツールは税・保険・PMI・管理費を含めた「実際の月々住居費」を計算します。住居以外のローン用途は通常のローン計算ツールをご利用ください。
›PMI の見積もり精度は?
概算です。PMI率は信用スコア・頭金率・ローンタイプで0.3〜1.5%/年と幅があり、本ツールは中間値の0.5%を使用しています。
›35年と20年ローンどちらが良い?
20年は総利息を大幅節約しますが月額が重い。35年は月額負担が軽く投資余力が残る。家計のキャッシュフローと他投資機会で判断します。本ツールは両方計算して比較できます。
›固定資産税率はどう調べる?
日本では固定資産評価額×1.4%（標準税率）が基本。米国なら自治体公式サイトを確認するか1〜2%を目安に。
›管理費を入れるべき?
マンション購入時のみ。戸建ては0でOK。マンションは月数千円〜2万円超まで物件次第。
›実際の月額と違う場合は?
金融機関は税金・保険のエスクローを別管理する場合があり、PMI を金利に含めることもあります（LPMI）。正確な数字は金融機関の正式見積もりで確認してください。
›借り換えに対応していますか?
対応していません。借り換え後の新金利で再計算してください。
›入力データはサーバーに送信されますか?
いいえ。すべてブラウザ内で計算されます。
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