房貸再融資計算器（盈虧平衡 + 終身節省）
輸入當前貸款的餘額、利率、剩餘年數，以及新方案的利率、期限和手續費。計算器返回新月供、累計利息節省（或損失）以及月度節省覆蓋手續費所需的月數。
終身比較
- 當前貸款利息
- CN¥256,405
- 新貸款利息
- CN¥188,443
- 利息節省
- CN¥67,963
- 扣除手續費後淨節省
- CN¥63,963
盈虧平衡: 18 個月（1.5 年）回本 — 強烈推薦再融資。
運作原理
什麼時候再融資值得？
當終身利息節省超過手續費、且預計居住時間長於回本期時，再融資才划算。常說的『利率降 0.5-1% 就再融資』只是粗略法則，實際看剩餘貸款規模與未來居住年數。
純利率/期限調整 vs 套現再融資
本工具針對『純利率/期限調整』再融資：餘額不變，僅改利率或期限。套現再融資會增加本金（提取房屋淨值），所以即使利率下降月供也未必降低。套現場景可用新（套現後）餘額單獨跑一次對比。
未計入的專案
房產稅、房屋保險和物業費在兩方都相同，已剔除。房貸利息抵稅會改變全域性，請諮詢稅務專業人士。如果新貸款 LTV 降至 80% 以下，可能取消 PMI（私人按揭保險）。
常見問題
›利率降 1% 就該再融資嗎？
只是經驗法則。50 萬美元貸款只需降 0.5%，三年內即可回本；10 萬貸款則需降 1.5%+ 才划算。務必用實際數字計算。
›盈虧平衡如何計算？
回本期 = 手續費 / 月度節省。手續費 4000 美元、月省 200，則需 20 個月。20 個月內搬家則再融資虧錢。
›再融資時該縮短期限嗎？
縮短（30 年改 15 年）能大幅減少終身利息，但月供上升。延長（重設 30 年）月供下降，但即使利率較低，終身利息往往反而上升。
›手續費一般多少？
美國一般是貸款額的 2-5%（評估、貸款發起、產權、登記）。有些貸方提供『無費用』再融資把成本捲入利率 — 長期看通常更不划算。
›再融資會重置貸款嗎？
會。新 30 年期意味著重新開始，前幾年大部分還款用於利息。請在『剩餘年數』裡準確填寫當前貸款已還進度。
›應該靠再融資取消 PMI 嗎？
若房價已漲、LTV 降至 80% 以下，再融資可取消 PMI，即使利率不變也值得。先問當前貸方能否直接取消 — 那是免費的。
›再融資有次數限制嗎？
沒有聯邦法律限制，但有些貸方要求貸款發起後 6 個月才能再融資。每次再融資都有信用查詢和手續費，頻繁操作不划算。
›可變利率（ARM）貸款適用嗎？
部分適用。計算器假設兩筆都是固定利率。ARM 用當前實際利率作為『當前利率』可估算現狀節省，但 ARM 未來利率變動無法預測。
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