房貸計算器(本息+稅+保險+物業)

輸入房價、首付、利率、年限,以及年度房產稅、年度保險、月度物業,顯示真實月度居住成本和總利息。

房價首付 %年利率 %貸款年限房產稅(年)房屋保險(年)物業費(月)

月度總支出

US$2,522.62

本金 & 利息: US$2,022.62
房產稅: US$400.00
保險: US$100.00
首付: US$80,000
貸款本金: US$320,000
總利息: US$408,142

運作原理

「PITI」是什麼

PITI = 本金(Principal)+利息(Interest)+稅(Tax)+保險(Insurance),美國房貸月供的標準四要素。許多借款人只關注本息(P&I),低估真實居住成本 20-40%。本工具加入房產稅(房價的 0.5-2.5%/年)、房屋保險(每年約 800-2500 美元)和按揭保險(若適用)。

中國大陸沒有完全對應的 PMI 制度,但公積金/商貸的「按揭險」「房屋險」起到類似作用。本工具的 PMI 適用於美國市場,中國使用者可在「保險」一欄合併填入團貸險與火災險。

首付比例為何關鍵

首付 20% 是美國「免 PMI」的歷史閾值。低於此每月需付 PMI(約 100-300 美元),直到房屋淨值達 22% 才自動取消(20% 時可申請取消)。幾年累計可達數千美元,因此提高首付實質上節省真實成本。

更大首付還減少借款本金,降低終身利息總額。例: 40 萬美元房子,4.5% 利率,30 年: 20% 首付 = 32 萬貸款,約 20.6 萬利息。5% 首付 = 38 萬貸款,約 24.3 萬利息——多花 3.7 萬美元加 PMI。

如何使用本工具

房產稅: 查詢當地稅率或使用美國全國均值 1-2%。中國為契稅(購買一次性)+物業費,本工具可在物業一欄填入。保險: 美國年均 1200 美元;中國房屋險約幾百元。物業: 僅適用於公寓或社群房產。

穩健預算應在當前利率上加 0.5-1% 測算,以防利率上行。本工具未涵蓋契稅(中國)/封閉費用(美國 2-5% 貸款額),需另行預留。

常見問題

›與基本貸款計算器的區別?

本工具加入稅、保險、PMI、物業等真實居住成本。非住房貸款請使用基本貸款計算器。

›PMI 估算準確嗎?

近似值。PMI 因信用評分、首付、貸款型別從 0.3% 到 1.5% 不等。本工具使用 0.5% 中位值。

›選 15 年還是 30 年房貸?

15 年節省大量利息且累積資產更快,但月供翻倍。30 年靈活性更好。根據現金流和投資機會選擇。

›如何查詢房產稅率?

查詢當地稅務部門或政府官網。美國常見 1-2% 房價/年。中國大陸主要是一次性契稅(1-3%)。

›需要包含物業費嗎?

僅當房產有物業管理時(公寓/小區)。獨棟別墅通常無物業。物業費可從幾百到幾千元不等。

›實際月供為何不一致?

貸款方可能不同方式處理稅/保險託管,或將 PMI 內嵌於利率(LPMI),還可能有手續費。請以銀行正式貸款估算為準。

›支援再融資嗎?

不支援。再融資後用新利率重新計算即可。

›資料會上傳嗎?

不會,所有計算在瀏覽器內完成。