房贷再融资计算器（盈亏平衡 + 终身节省）
输入当前贷款的余额、利率、剩余年数，以及新方案的利率、期限和手续费。计算器返回新月供、累计利息节省（或损失）以及月度节省覆盖手续费所需的月数。
终身比较
- 当前贷款利息
- ¥256,405
- 新贷款利息
- ¥188,443
- 利息节省
- ¥67,963
- 扣除手续费后净节省
- ¥63,963
盈亏平衡: 18 个月（1.5 年）回本 — 强烈推荐再融资。
工作原理
什么时候再融资值得？
当终身利息节省超过手续费、且预计居住时间长于回本期时，再融资才划算。常说的『利率降 0.5-1% 就再融资』只是粗略法则，实际看剩余贷款规模与未来居住年数。
纯利率/期限调整 vs 套现再融资
本工具针对『纯利率/期限调整』再融资：余额不变，仅改利率或期限。套现再融资会增加本金（提取房屋净值），所以即使利率下降月供也未必降低。套现场景可用新（套现后）余额单独跑一次对比。
未计入的项目
房产税、房屋保险和物业费在两方都相同，已剔除。房贷利息抵税会改变全局，请咨询税务专业人士。如果新贷款 LTV 降至 80% 以下，可能取消 PMI（私人按揭保险）。
常见问题
›利率降 1% 就该再融资吗？
只是经验法则。50 万美元贷款只需降 0.5%，三年内即可回本；10 万贷款则需降 1.5%+ 才划算。务必用实际数字计算。
›盈亏平衡如何计算？
回本期 = 手续费 / 月度节省。手续费 4000 美元、月省 200，则需 20 个月。20 个月内搬家则再融资亏钱。
›再融资时该缩短期限吗？
缩短（30 年改 15 年）能大幅减少终身利息，但月供上升。延长（重设 30 年）月供下降，但即使利率较低，终身利息往往反而上升。
›手续费一般多少？
美国一般是贷款额的 2-5%（评估、贷款发起、产权、登记）。有些贷方提供『无费用』再融资把成本卷入利率 — 长期看通常更不划算。
›再融资会重置贷款吗？
会。新 30 年期意味着重新开始，前几年大部分还款用于利息。请在『剩余年数』里准确填写当前贷款已还进度。
›应该靠再融资取消 PMI 吗？
若房价已涨、LTV 降至 80% 以下，再融资可取消 PMI，即使利率不变也值得。先问当前贷方能否直接取消 — 那是免费的。
›再融资有次数限制吗？
没有联邦法律限制，但有些贷方要求贷款发起后 6 个月才能再融资。每次再融资都有信用查询和手续费，频繁操作不划算。
›可变利率（ARM）贷款适用吗？
部分适用。计算器假设两笔都是固定利率。ARM 用当前实际利率作为『当前利率』可估算现状节省，但 ARM 未来利率变动无法预测。
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