房贷计算器(本息+税+保险+物业)
输入房价、首付、利率、年限,以及年度房产税、年度保险、月度物业,显示真实月度居住成本和总利息。
- 本金 & 利息
- US$2,022.62
- 房产税
- US$400.00
- 保险
- US$100.00
- 首付
- US$80,000
- 贷款本金
- US$320,000
- 总利息
- US$408,142
工作原理
「PITI」是什么
PITI = 本金(Principal)+利息(Interest)+税(Tax)+保险(Insurance),美国房贷月供的标准四要素。许多借款人只关注本息(P&I),低估真实居住成本 20-40%。本工具加入房产税(房价的 0.5-2.5%/年)、房屋保险(每年约 800-2500 美元)和按揭保险(若适用)。
中国大陆没有完全对应的 PMI 制度,但公积金/商贷的「按揭险」「房屋险」起到类似作用。本工具的 PMI 适用于美国市场,中国用户可在「保险」一栏合并填入团贷险与火灾险。
首付比例为何关键
首付 20% 是美国「免 PMI」的历史阈值。低于此每月需付 PMI(约 100-300 美元),直到房屋净值达 22% 才自动取消(20% 时可申请取消)。几年累计可达数千美元,因此提高首付实质上节省真实成本。
更大首付还减少借款本金,降低终身利息总额。例: 40 万美元房子,4.5% 利率,30 年: 20% 首付 = 32 万贷款,约 20.6 万利息。5% 首付 = 38 万贷款,约 24.3 万利息——多花 3.7 万美元加 PMI。
如何使用本工具
房产税: 查询当地税率或使用美国全国均值 1-2%。中国为契税(购买一次性)+物业费,本工具可在物业一栏填入。保险: 美国年均 1200 美元;中国房屋险约几百元。物业: 仅适用于公寓或社区房产。
稳健预算应在当前利率上加 0.5-1% 测算,以防利率上行。本工具未涵盖契税(中国)/封闭费用(美国 2-5% 贷款额),需另行预留。
常见问题
›与基本贷款计算器的区别?
本工具加入税、保险、PMI、物业等真实居住成本。非住房贷款请使用基本贷款计算器。
›PMI 估算准确吗?
近似值。PMI 因信用评分、首付、贷款类型从 0.3% 到 1.5% 不等。本工具使用 0.5% 中位值。
›选 15 年还是 30 年房贷?
15 年节省大量利息且累积资产更快,但月供翻倍。30 年灵活性更好。根据现金流和投资机会选择。
›如何查询房产税率?
查询当地税务部门或政府官网。美国常见 1-2% 房价/年。中国大陆主要是一次性契税(1-3%)。
›需要包含物业费吗?
仅当房产有物业管理时(公寓/小区)。独栋别墅通常无物业。物业费可从几百到几千元不等。
›实际月供为何不一致?
贷款方可能不同方式处理税/保险托管,或将 PMI 内嵌于利率(LPMI),还可能有手续费。请以银行正式贷款估算为准。
›支持再融资吗?
不支持。再融资后用新利率重新计算即可。
›数据会上传吗?
不会,所有计算在浏览器内完成。
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