贷款计算器(月供、总还款、总利息)

等额本息的工作原理

等额本息每月还款金额恒定,本金和利息共同摊还。标准公式: M = P × r / (1 − (1 + r)^−n),P 为本金, r 为月利率(年利率/12), n 为总期数(年数 × 12)。例: 100 万元、4.5% 年利、30 年,月供约 5067 元。

每月还款分配给利息和本金的比例随时间变化: 早期主要是利息,后期主要是本金。这就是为什么早期提前还款对节省总利息影响巨大——直接削减后续利息计算的基数。

本工具包含与不包含的内容

包含: 本金偿还和利息。月供仅指「本息」部分。

房贷不包含的项目: 房产税(中国为契税仅在购买时一次性, 部分国家是年税)、火灾/财产保险、按揭保险(美国 PMI、中国团贷险)、物业费/维修基金。这些可使实际月度居住成本上升 20-40%。请始终查看银行的全披露文件。

车贷不包含: 购置税、上牌费、车损险等。借款额一般是「车价 − 首付 − 旧车置换」。

利率与年限对总成本的影响

100 万元 4.5% 房贷:30 年缩短到 15 年,月供大约从 5067 升到 7649,但总利息从 82.4 万降到 37.7 万——节省约 44.7 万。月供加重,但总成本大幅降低。

同样 30 年 100 万元,4.5% 升到 6.5% 时月供升至 6321,总利息从 82.4 万升至 127.6 万——2 个百分点的利率差使总成本约增加 50%。这就是利率锁定的重要意义。