DTI 负债收入比计算器（28/36 法则）

DTI 实际衡量什么

DTI（负债收入比）是税前月收入中用于必需还款的百分比。在美国房贷审批中，仅次于信用分，是第二大决定因素。两种类型：前端（仅住房）与后端（住房 + 所有其他还款）。贷方两者都看，但后端权重更高。

28/36 法则是标准启发式：前端 ≤28%、后端 ≤36%。常规房贷允许后端最高 43%（CFPB 合格房贷上限）。FHA 在某些情形下可达 50%。DTI 越低，获批概率越高，利率越优。

为什么两个比率都重要

前端隔离住房风险。前端 DTI 过高意味着『房屋穷人』 — 大部分工资用于维持住房。任何收入波动都没有缓冲。

后端反映总财务负担。两位前端 DTI 相同的申请人，加上学贷、车贷、信用卡后总负担可能差异巨大。审核员实际看的是后端。

购房前用两者规划负担能力。如果后端已经 30%，6000 美元收入承担 2000 美元房贷（前端 33%）会把后端推到 63% — 几乎必拒。

哪些还款计入

计入：信用报告中显示且有最低还款义务的所有债务 — 房贷本息+税+险、房租、车贷、学贷最低（IDR 收入驱动还款用实际 IDR 数）、信用卡最低、个人贷款、子女抚养费、赡养费。

不计入：非债务支出 — 食品杂货、水电、汽油、与住房无关的保险、退休供款、扣缴税款。这些影响预算，但 DTI 仅隔离债务还款。

循环信贷使用最低还款额，而非实际还款。贷方按最坏容量计算。卡最低 40 美元但你每月还 400，DTI 输入仍为 40。