DTI（返済比率）計算機 — 月収に対する借入返済の割合

DTIが本当に測っているもの

DTI（債務収入比、Debt-to-Income Ratio）は、税引き前月収のうち何%が必要返済額に消えているかを示す指標です。米国の住宅ローン審査では、信用スコアに次いで2番目に重要な判定軸になります。日本のフラット35や民間ローンでも『返済比率』として同じ概念が使われ、年収400万未満なら30%、400万以上なら35%が一般的な上限です。

DTIには2種類あります。フロントエンドは住居費のみ÷月収、バックエンドは住居費+全ての借入返済÷月収。米国の28/36ルールはフロント≤28%・バック≤36%を推奨水準とします。日本のフラット35は実質バックエンドDTIで30-35%上限を見ます。低いほど審査に通りやすく、金利優遇も受けやすい。

なぜ両方の比率を見るのか

フロントエンドは住居コスト単独のリスクを示します。住居費だけで月収の40%超なら、収入が一時的に下がった時の余裕がない『House Poor』状態。レンダーは収入断絶時の支払継続能力を疑います。

バックエンドは総返済負担を示します。フロントエンドが同じでも、奨学金・自動車・カードを足すと総額は人によって大きく違う。実際の審査判断はバックエンドDTIが基準です。

住宅探し前にこの両方をシミュレーションすると、買える物件価格の上限が見えます。バックエンドが既に30%なら、住宅費2,000ドル÷月収6,000ドル（フロント33%）はバックを63%まで押し上げ、ほぼ確実に否決される。

何を含めるか／含めないか

含めるもの：信用情報に載っていて、毎月の最低支払が義務付けられている債務全て。住宅ローン元利+固都税+火災保険、家賃、自動車ローン、奨学金最低支払額（IDR=所得連動返済プランは実際のIDR額）、カード最低支払、個人ローン、養育費・慰謝料。

含めないもの：食費・光熱費・ガソリン代・保険（住宅と一体でないもの）・年金拠出・所得税。これらは家計に影響しますが、DTIは『債務サービス』のみを切り出す指標。

リボルビング枠は『最低支払額』を入力。実際に多めに返していても、レンダーは最悪ケースで計算します。カード最低40ドルでも実際400ドル返している場合、DTIへの入力は40ドル。