Calculadora de DTI (ratio deuda-ingresos) — Regla 28/36
Introduce ingreso bruto mensual y pagos recurrentes (vivienda, auto, tarjetas, estudiantil, otros). Devuelve DTI front-end (solo vivienda) y back-end (deuda total) más una categoría — excelente, bueno, regular o pobre — usando los mismos umbrales que la mayoría de prestamistas estadounidenses.
Pagos mensuales de deuda
- DTI back-end (total)
- 39,2%
- DTI front-end (solo vivienda)
- 25%
- Deuda mensual total
- 2350
Por encima del 36% pero bajo el límite de 43% del préstamo cualificado. FHA y algunos prestamistas no-QM aún aprueban, pero las tasas suben.
Cómo funciona
Qué mide DTI realmente
El ratio deuda-ingresos es el porcentaje de tu ingreso bruto mensual que va a pagos obligatorios de deuda. Es el factor más importante en la aprobación hipotecaria estadounidense, después del puntaje crediticio. Dos tipos: front-end (solo vivienda) y back-end (vivienda + toda otra deuda). Los prestamistas miran ambos, pero back-end pesa más.
La regla 28/36 es la heurística estándar: front-end ≤28%, back-end ≤36%. Las hipotecas convencionales permiten back-end hasta 43% (límite de 'préstamo cualificado' del CFPB). Los préstamos FHA llegan al 50% en algunos casos. Cuanto menor el DTI, mayor la probabilidad de aprobación y mejor la tasa.
Por qué importan ambos ratios
Front-end aísla el riesgo de vivienda. Un DTI front-end alto significa que serás 'pobre por vivienda' — la mayoría del salario sostiene el techo. Cualquier interrupción de ingreso no deja margen para la hipoteca.
Back-end captura la obligación financiera total. Dos solicitantes con DTI front-end idéntico pueden tener cargas muy diferentes una vez sumados préstamos estudiantiles, auto y tarjetas. Back-end es lo que el suscriptor decide.
Usa ambos para planificar capacidad antes de buscar casa. Si tu back-end ya es 30%, una hipoteca de $2000 sobre $6000 (front 33%) empuja back-end a 63% — rechazo casi seguro.
Qué pagos cuentan
Incluye toda deuda en el reporte crediticio con pago mínimo obligatorio: hipoteca P+I+T+S, alquiler, préstamos de auto, mínimo de estudiantil (los planes IDR usan el monto IDR real, no el estándar), mínimos de tarjetas, préstamos personales, manutención, pensión.
No incluye gastos no-deuda: comida, servicios, gasolina, seguros no-vivienda, contribuciones de retiro, impuestos retenidos. Afectan tu presupuesto pero DTI aísla solo el servicio de deuda.
Usa el pago mínimo requerido para crédito rotativo, no lo que realmente pagas. Los prestamistas calculan capacidad worst-case. Si el mínimo de tu tarjeta es $40 pero pagas $400, la entrada de DTI es $40.
Preguntas frecuentes
›¿Diferencia entre front-end y back-end DTI?
Front-end es pago de vivienda / ingreso. Back-end es deuda total / ingreso (vivienda + cada otro pago mínimo). Ambos importan, back-end más.
›¿Pagar una tarjeta cambia el DTI?
Pagar el saldo a cero no cambia DTI por sí mismo — DTI usa el pago mínimo, no el saldo. Cerrar la tarjeta elimina el mínimo. Para reducir DTI realmente, elimina el ítem de pago mínimo.
›¿Los servicios cuentan en DTI?
No. DTI es solo deuda. Servicios, seguros, comida y otros gastos necesarios no aparecen, aunque afecten tu presupuesto.
›¿Qué DTI aceptan los prestamistas hipotecarios?
Convencional: 36% back-end ideal, 45% a veces con buen crédito/reservas. FHA: hasta 50% con factores compensatorios. VA: flexible, suscripción manual desde 41%.
›¿Cuenta el ingreso/deuda del cónyuge?
Solo si son co-solicitantes. Si no están en la solicitud, ni ingreso ni deuda cuentan. Se usa estratégicamente cuando un cónyuge tiene peor crédito.
›¿Cómo bajar DTI rápido?
Tres opciones: pagar deudas pequeñas para eliminar mínimos (más rápido), aumentar ingresos (lento pero duradero), refinanciar deudas largas a plazo más largo (mínimo más bajo pero más interés total).
›¿Estudiantil en pago basado en ingreso cuenta el monto IDR?
Sí en suscripción convencional y FHA desde 2021 — usan el pago IDR real. Algunos aún usan 1% del balance como respaldo. Pregunta al oficial de préstamos.
›¿Los datos salen del navegador?
No. Todo se procesa localmente; nada se envía a ningún servidor.
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