DTI(부채상환비율) 계산기 — 28/36 법칙

DTI가 실제로 측정하는 것

DTI(Debt-to-Income, 부채상환비율)는 세전 월 소득 중 필수 부채 상환에 쓰이는 비율입니다. 미국 주담대 심사에서 신용점수 다음 두 번째로 큰 결정 요인이며, 한국 DSR(총부채원리금상환비율)과 본질적으로 같은 개념입니다. 두 종류: 프론트엔드(주거비만)와 백엔드(주거비 + 모든 기타 부채). 두 가지 모두 보지만 백엔드 가중치가 더 큽니다.

28/36 법칙이 표준 기준: 프론트엔드 ≤28%, 백엔드 ≤36%. 컨벤셔널 주담대는 백엔드 최대 43%까지 허용(CFPB '적격 주담대' 한도). FHA는 일부 경우 약 50%까지. 한국 DSR은 일반적으로 40% 한도. DTI가 낮을수록 승인 가능성이 높고 우대 금리 가능.

두 비율이 모두 중요한 이유

프론트엔드는 주거 위험을 분리. 프론트엔드 DTI가 높으면 'House Poor' 상태 — 월급 대부분이 집에 들어감. 소득이 일시 감소하면 주담대 상환에 여유 없음.

백엔드는 전체 재무 부담. 프론트엔드가 같아도 학자금·자동차·카드를 더하면 두 신청자의 부담 차이가 큽니다. 심사는 사실상 백엔드를 봅니다.

주택 탐색 전 둘 다 시뮬레이션해 부담 가능 가격 상한 확인. 백엔드가 이미 30%인데 6,000달러 소득에 2,000달러 주담대(프론트 33%)는 백엔드를 63%로 밀어 — 거의 확실한 거절.

어떤 결제가 포함되는가

포함: 신용보고서에 표시되고 최소 결제 의무가 있는 모든 부채 — 주담대 원리금+세금+보험, 월세, 자동차 대출, 학자금 대출 최소(IDR 소득연동상환은 실제 IDR 금액), 카드 최소 결제, 개인 대출, 양육비, 위자료.

비포함: 부채 외 비용 — 식비, 공과금, 주유비, 주거 일체형이 아닌 보험, 퇴직 적립금, 원천세. 이는 예산에 영향을 주지만 DTI는 부채 상환만 분리.

리볼빙은 최소 결제액 사용, 실제 결제액이 아님. 대출기관은 최악 시나리오로 계산. 카드 최소가 40달러여도 실제 매월 400 결제 시 DTI 입력은 40.