Calculadora de refinanciación hipotecaria
Introduce el saldo, tasa y años restantes de tu préstamo actual y, por otro lado, la nueva tasa, plazo y costos de cierre. La calculadora muestra la nueva cuota mensual, los intereses acumulados que ahorrarías (o perderías) y los meses que tarda el ahorro mensual en cubrir los costos de cierre.
Comparación de por vida
- Intereses préstamo actual
- 256.405 US$
- Intereses préstamo nuevo
- 188.443 US$
- Ahorro de intereses
- 67.963 US$
- Ahorro neto de por vida (después de costos de cierre)
- 63.963 US$
Equilibrio: 18 meses (1.5 años) para recuperar costos de cierre — fuerte candidato a refinanciar.
Cómo funciona
¿Cuándo conviene refinanciar?
Conviene cuando el ahorro de intereses de por vida supera los costos de cierre y planeas quedarte en la casa más allá del punto de equilibrio. La 'regla del 0.5-1% de bajada de tasa' es heurística — la respuesta real depende del saldo restante y cuánto tiempo te quedarás.
Refinanciación de tasa-y-plazo vs cash-out
Esta herramienta cubre la refinanciación tasa-y-plazo: mismo saldo, nueva tasa o plazo. La cash-out aumenta el principal (sacas efectivo de tu equity), por lo que la cuota podría no bajar aunque baje la tasa. Para cash-out, calcula el saldo posterior contra el original.
Lo que no se modela
Impuesto inmobiliario, seguro de hogar y cuotas HOA son iguales en ambos lados y se excluyen. La deducibilidad fiscal de los intereses puede cambiar el cálculo — consulta a un profesional fiscal. PMI puede eliminarse si la nueva LTV cae por debajo del 80%.
Preguntas frecuentes
›¿La regla del 1% de bajada es buena guía?
Es una heurística, no una regla. En un préstamo de $500,000, una bajada de 0.5% genera ahorro suficiente para cubrir los costos típicos en menos de tres años. En $100,000 puede que necesites 1.5%+ para que valga la pena.
›¿Cuánto tarda en alcanzar el equilibrio?
Equilibrio = costos de cierre / ahorro mensual. Si los costos son $4,000 y ahorras $200/mes, son 20 meses. Si te mudas antes, la refinanciación pierde dinero.
›¿Debo acortar el plazo al refinanciar?
Acortar (30→15 años) ahorra mucho más en intereses de por vida pero sube la cuota. Alargar (volver a 30) baja la cuota pero suele subir los intereses totales aunque la tasa sea menor.
›¿Cuánto suelen costar los costos de cierre?
En EE.UU., 2-5% del préstamo (tasación, originación, título, registro). Algunos prestamistas ofrecen refi 'sin costo' enrollando los gastos en la tasa — usualmente peor a largo plazo.
›¿La refinanciación reinicia el préstamo?
Sí. Un nuevo plazo de 30 años empieza de cero, así que las primeras cuotas van casi todas a intereses. Usa el campo 'años restantes' para reflejar lo ya pagado.
›¿Refinanciar para quitar PMI?
Si tu casa subió de valor y la LTV está bajo 80%, refinanciar puede quitar PMI incluso a la misma tasa. Primero pregunta a tu prestamista actual si lo quita sin refi — eso es gratis.
›¿Hay límites de refinanciaciones?
No hay límite federal, pero algunos prestamistas imponen 6 meses de seasoning post-originación. Cada refi implica chequeo de crédito y costos, así que refinanciar muy seguido no suele convenir.
›¿Funciona para préstamos ARM?
Parcialmente. La calculadora asume tasa fija en ambos lados. Para un ARM, usa la tasa efectiva actual como 'tasa actual' para estimar el ahorro presente, pero los movimientos futuros del ARM no están modelados.
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